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忽略了谁,也不能忽略他们对楼市的影响

时间:2019-09-09 10:17来源:住在九江网

众所周知,结婚率屡创新低,而且去年的出生率也创新低。

但是市场上的三房却越发多了起来,无论面积多大,一定要有三个房间。尤其是中小户型的三房很受大家喜爱,不是说大户型不爱,而是这样既能满足需求,总价还不至于太高。(关于市面上三房的分析可以点这里查看)

低出生率≠低二胎出生率

我想这其中有一部分原因是因为开放二胎。出生率并不代表着二胎出生率也低。

请大家注意一下,开篇的那张图表,自全面二孩开放的2016年,明显迎来了近10年的生育高峰。

就算2017年出生率有所下降,但是出生人口也比此前的2010~2015年多。

所以,大家认为新生人口数量下滑其实是新生儿总量,如果没有二胎政策的支持,我想新生儿总量会持续坐滑梯。

可见,低出生率并不能代表二胎出生率也低。而大量的二胎出生,对未来的楼市走势也有着不小的影响。

大户型开始抢手

关注过近两年九江市场的人,就会发现三房四房开始流行,像过去的八九十平的两房简直少见,就连公寓都开始做高层高,以便可以隔出多层来。

我也统计了一下近一年来,九江各面积段的成交环比,可以发现大面积的房子越发抢手。

*数据来源国家统计局

除此之外,就连成交套数上也有着明显的变化,据克尔瑞八月发布的成交数据显示:三线城市购房需求主要集中在改善,三房、四房成交占比近80%。

要知道大户型一直是炒房客所避讳的,这几年各地对于二套调控又很严的情况下,我们依旧能看到这样的市场数据不能不让人心惊。可见,第一批二胎对楼市的影响已经正式开始。

供给挑战

在开放二胎之前,一直实行着严格的计划生育政策,一套两室的房子完全足够生活。随着商品房市场的逐渐萌芽发展,户型也变得多样化。

为了满足刚需需求,开放商更多的侧重于小户型,一般两居为主。而现在改善人群逐步增多,大户型比重开始上升。但如今,大户型房源将不再是改善型购房者的"专利",此类户型将会受越来越多的刚需或改善人群的关注。

有的开发商敏锐,悄无声息的就用三居攻占你的需求,但也不乏转弯慢的,市场上也会有青黄不接的时候。

但是随着九江房价的上涨,现在又有不少人开始呼吁小户型了,就是不知道开发商们是否会闻风而动呢?

需求挑战

生二胎的会是哪些人?

目前来看应该集中在70年代和80年代,尤其是70的尾巴和80初。一个是因为有部分人群赶上了分房或者单位集资房的好时代,还有部分是是因为在2012年以前就已经住上了商品房,还贷压力不大,收入较高且稳定。所以在生二胎的人群占比中,他们是主力。

从上图看2018年开始出生率的陡然下降,二胎潮热度逐步削减,这部分人群的改善需求也会在近几年被释放,但是如何才能可持续保障二胎的出生率,还有很长的一段路要走。

并且随着90后全面进入育龄,面对持续走高的房价和教育成本的上升,对其生育欲望也产生压抑。他们是会采取一步到位还是先小户型再大户型,对市场上的产品也会产生新的挑战。

归根到底,房子最终都是需要人住的,无论是刚需或者改善,都无时无刻不在用他们的资金决定着市场后续的走向。


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